Immobilien: Wo Kaufen billiger ist als Mieten

(verpd) Eine Musterrechnung einer Bank verdeutlicht, dass in 379 der 401 Landkreise, Kreise und kreisfreien Städten hierzulande Wohneigentum für Haushalte mit einem regional durchschnittlichen Haushaltseinkommen finanzierbar wäre. In manchen Regionen ist der Kauf einer Immobilie sogar günstiger als die Miete – allerdings nicht in deutschen Großstädten.

Wohnen wird in Deutschland im Vergleich zu den Vorjahren teurer. Wie viel vom Haushaltseinkommen für Miete oder das Eigenheim abgeht, hat die Studie „Wohnatlas 2020“ der Deutschen Postbank AG untersucht. Die Experten vergleichen hier bundesweit die Kosten für den Kauf einer regionalen Immobilie zu den Mietpreisen vor Ort. Der Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene untersucht.

Die aktuelle Auswertung wurde im Auftrag der genannten Bank von der Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut gGmbH (HWWI) erstellt. Die Zahlen der Auswertung beziehen sich auf die 401 Landkreise, Kreise und kreisfreien Städte in Deutschland. Ein Teil der Studie befasste sich mit der Kaufpreisentwicklung von gebrauchten Eigentumswohnungen im Bundesgebiet.

Kaufen ist möglich, Mieten oft günstiger

„Kaufen oder Mieten?“ – die Antwort auf diese Frage fällt nach Auswertung des Wohnatlas 2020 regional unterschiedlich aus. Sie basiert auf einer Modellrechnung für eine 70-Quadratmeter-Bestandswohnung. Die HWWI-Experten empfehlen, dass die Immobilie oder die regionale Nettokaltmiete nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens kosten sollte. Dieses Kriterium legten sie auch den Musterberechnungen zugrunde.

Für die Finanzierung der eigenen vier Wände kalkulierten die Experten mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent, einer Anfangstilgung von vier Prozent und 20 Prozent Eigenkapital. Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar oder Umbauten wurden dabei nicht berücksichtigt. Nach der Auswertung wäre 2019 der Kauf einer 70-Quadratmeter-Bestandswohnung in 379 von 401 Landkreisen, Kreisen und kreisfreien Städten für einen Haushalt mit einem regionalen Durchschnittseinkommen „finanzierbar gewesen“, so die Autoren des Wohnatlas.

Die Mieten blieben ebenfalls in knapp 95 Prozent der Regionen unterhalb der von den Experten empfohlenen 30-Prozent-Grenze. Allerdings belegt die HWWI-Modellrechnung auch, dass es in 84 Landkreisen, Kreisen und kreisfreien Städten hierzulande im Durchschnitt günstiger ist, eine Immobilie wie eine Eigentumswohnung zu finanzieren, statt die örtliche Nettokaltmiete dort zu zahlen.

Kosten für Wohnen steigen

Die Analyse verdeutlicht aber auch, dass die finanziellen Belastungen 2019 für Wohnen in Deutschland gegenüber dem Vorjahr weiter gestiegen sind. Über alle Landkreise, Kreise und kreisfreien Städte hinweg zahlten die Bürger durchschnittlich im vergangenen Jahr 13,4 Prozent des regional verfügbaren Haushaltseinkommens für Miete, 2018 waren es noch 13,0 Prozent.

Für die Finanzierung einer Eigentumswohnung gaben sie im Schnitt 17,0 Prozent – im Vorjahr waren es noch 15,7 Prozent – des regionalen Haushaltseinkommens aus. Allerdings war auch jeder siebte Haushalt in Deutschland – konkret 14 Prozent der Haushalte – in 2019 in einer Region ansässig, in der im Schnitt mehr als 20 Prozent des Haushaltseinkommens für die Miete zu zahlen waren. Im Vorjahr traf dies nur auf zwölf Prozent der Haushalte zu.

Ein ähnliches Bild zeigt sich beim Immobilienkauf: 2018 waren nur zwölf Prozent der Haushalte hierzulande von hohen regionalen Immobilienpreisen betroffen: Konkret beliefen sich hier die Kosten für eine Immobilienfinanzierung auf im Schnitt 30 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens. 2019 galt dies bereits für 15 Prozent der Haushalte. Der aktuelle Wohnatlas zeige, dass die Anzahl der Haushalte mit hohen Belastungen für Wohnen gestiegen sei, so die Studienautoren.

In Gelsenkirchen, Salzgitter und Bremerhaven ist Kaufen günstig

Mit der Finanzierung einer 70-Quadratmeter-Wohnung wird laut Modellrechnung in immer mehr Großstädten die 30-Prozent-Marke überschritten. In München mussten Käufer 2019 knapp die Hälfte ihres Haushaltseinkommens aufwenden. In Berlin waren es 42,6 Prozent, in Frankfurt am Main 39,5 Prozent und in Hamburg 37,7 Prozent.

Einkommensanteil für Eigenheimfinanzierung und Miete in den Metropolen
Stadt Anteil Finanzierung Kauf in Prozent* Anteil Miete in Prozent** Durchschnittliches Einkommen in Euro***
München 49,0 25,5 59.608
Berlin 42,6 23,3 39.341
Frankfurt am Main 39,5 22,8 52.053
Hamburg 37,7 20,3 48.484
Stuttgart 31,7 22,1 52.336
Köln 29,6 20,4 48.387
Düsseldorf 29,1 18,1 51.054
*Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung, Finanzierung: Tilgungsdauer 20 Jahre, Zins 2,45 Prozent pro Jahr, Anfangstilgung vier Prozent, Eigenkapital 20 Prozent des Kaufpreises, Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Umbauten) nicht eingezogen; **Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung; ***Verfügbares Einkommen des Kreises geteilt durch die Anzahl der Haushalte im Kreis. Quellen: Empirica-Systems Marktdatenbank; MB Research; Berechnungen des HWWI

Unter der empfohlenen 30-Prozent-Grenze lagen im Vorjahr nur noch Köln und Düsseldorf. In neun kreisfreien Städten ab 100.000 Einwohnern war der Kauf einer Unterkunft im vergangenen Jahr günstiger als die Miete. Dabei seien die Differenzen zwischen Miet- und Kaufbelastungen in Gelsenkirchen, Salzgitter und Bremerhaven mit mehr als einem Prozentpunkt besonders groß, so die Autoren des Wohnatlas.

In diesen Städten ist Kaufen günstig*
Kreisfreie Stadt Anteil Finanzierung Kauf in Prozent** Anteil Miete in Prozent***
Gelsenkirchen 11,0 13,4
Salzgitter 10,5 12,2
Bremerhaven 12,5 13,9
Duisburg 12,2 13,0
Herne 12,5 13,2
Mönchengladbach 12,8 13,4
Hamm 12,6 12,9
Wuppertal 12,8 13,0
Hagen 11,3 11,4
*Sortiert nach höchster Differenz in Prozentpunkten zugunsten des Kaufs, gemessen am Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2019 für Kauf oder Miete; **Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung, Finanzierung: Tilgungsdauer 20 Jahre, Zins 2,45 Prozent pro Jahr, Anfangstilgung vier Prozent, Eigenkapital 20 Prozent des Kaufpreises, Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Umbauten) nicht einbezogen; ***Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung. Quellen: Empirica-Systems Marktdatenbank; MB Research; Berechnungen des HWWI

Hohe Unterscheide zwischen Kaufen und Mieten

Besonders hoch ist der Unterschied zwischen Miete und Immobilienfinanzierung zugunsten des Immobilienkaufs laut Studie in einigen ostdeutschen Regionen. So mussten im Burgenlandkreis (Sachsen-Anhalt) für den Kauf einer Eigentumswohnung letztes Jahr im Schnitt 6,5 Prozent des Haushaltseinkommens aufgewendet werden. Die Nettomiete lag in dieser Region dagegen bei 11,1 Prozent des Haushaltseinkommens.

Ebenfalls ein weitaus höheres Mietniveau im Vergleich zu einer Immobilienfinanzierung, die unter 30 Prozent des Haushaltseinkommens lag, gab es in Wittenberg, im Altenburger Land und im Kyffhäuserkreis. Nur in einem Kreis in den alten Bundesländern, nämlich in Goslar, war die Immobilienfinanzierung im gleichen Maße wie in den genannten ostdeutschen Regionen deutlich günstiger als die Miete. Die Finanzierung einer Immobilie betrug hier im Schnitt 8,4 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens, die Miete dagegen durchschnittlich 12,5 Prozent.

Doch generell gibt es in West- und Ostdeutschland weitere Regionen, in denen Kaufen günstiger ist als Mieten. Allerdings sollten Kaufinteressierte auch in strukturschwachen Regionen „das Objekt und seinen Zustand genau prüfen und auch einen möglichen Wertverlust einkalkulieren“, so die Auftraggeber der Studie.

Corona: Kaufpreise könnten sinken – aber Immobilienmarkt bleibt stabil

„Die Vollbremsung der Wirtschaft durch die Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie könnten den Trend allerdings zeitweilig unterbrechen“, so eine Sprecherin der Postbank. Sie erklärte zudem: „Nach ersten Prognosen könnten die Kaufpreise in den kommenden Monaten nachgeben. Die Nachfrage wird besonders dort kurz- oder mittelfristig zurückgehen, wo überdurchschnittlich viele Arbeitnehmer aufgrund der Branchenstruktur von Kurzarbeit oder gar Jobverlust betroffen sind.“

„Wir rechnen mit einer Delle, aber nicht mit einem Ende des Preiszyklus […]. Wenn die Corona-Pandemie beherrschbar bleibt und im zweiten Halbjahr 2020 eine wirtschaftliche Erholung einsetzt, dürfte auch der Immobilienmarkt dynamisch wachsen“, wie die Sprecherin der Postbank weiter betont. Ein Ende des Immobilienbooms sieht die Postbank unter den aktuellen Vorzeichen daher nicht.

Eine aktuelle Bewertung des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW) zur Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes lautet: „Insgesamt ist davon auszugehen, dass der Wohnungsmarktsektor besser durch die Krise kommt als andere Vermögenswerte. Dafür sprechen unter anderem die kurz- und mittelfristige Stabilität der Mieten und die Zinsentwicklung.“

Die Versicherungspolice zur Finanzierung und Absicherung

Die Versicherungswirtschaft bietet im Übrigen nicht nur Lösungen um das Hab und Gut, wie den Hausrat oder auch eine eigene Immobilie bedarfsgerecht abzusichern. Zu nennen ist hier beispielsweise die Hausratversicherung, die den Hausrat gegen die finanziellen Folgen eines Brand-, Sturm-, Einbruch-Diebstahl- oder Leitungswasserschadens absichert.

Mit einer Wohngebäude-Police können Immobilieneigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung gegen Schäden durch Brand, Blitzeinschlag, Sturm sowie Hagel und, teils gegen Aufpreis, auch gegen Schäden durch Überschwemmung, Erdbeben und sonstige Naturrisiken absichern. Aber Versicherer bieten auch Finanzierungslösungen an, um eine Immobilie zu kaufen. So kann zum Beispiel eine Lebensversicherung für einen Immobilienkäufer doppelt nützlich sein. Zum einen, um als Kreditnehmer für den Fall des eigenen Ablebens den Partner und die Kinder finanziell abzusichern.

Zum anderen, um mit einer Lebensversicherung ein Haus zu finanzieren. Versicherer bieten oft entsprechende Kredite auf Basis von Lebensversicherungen mit einer Zinsbindung von 20 oder sogar 30 Jahren, während bei einigen Banken nur eine Laufzeit von bis zu 15 Jahren möglich ist. Insbesondere bei niedrigen Hypothekenzinsen ist eine längere Laufzeit jedoch sinnvoller.


Für Unterstützung bei der passenden Baufinanzierung über ein bankunabhängiges Expertenteam sowie den richtigen Versicherungsschutz für Bauvorhaben und fertige Wohngebäude stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.


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